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房屋买卖合同纠纷案

房屋买卖合同纠纷案
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要点提示:《投资合作协议》的性质与效力问题
案情回放:
原告洪某某,女,住址:海口市龙昆南路
原告余某某,男,住址:海口市丽晶路
被告何某某,男,住址:海口市中山南路
被告海南某某投资有限公司,住所地:海口市凤翔路
被告海口某某实业有限公司,住所地:海口市和平北路
原告诉称,2010年10月28日,两原告作为甲方,被告何某某作为乙方,被告海南某某投资有限公司作为丙方签订《投资合作协议》
,约定:甲方投入600万元(原告洪某某投入500万元、原告余某某投入100万元)用于被告某某投资公司所开发的某某商住楼项目;投资期间从2010年10月28日起至2011年10月28日止;投资回报为某某项目17、18、19层全部楼层房产及16层A、B、C座房产(套内面积共1612平方米);被告承诺对于原告的上述房产以7080元∕平方米单价回购(原告可获得预期利益541.296万)或原告可以选择自行销售或处理上述房产;被告保证由其二者负责承担与本项目相关的所有责任及债务纠纷,并保证投资款到账后1个月内开工、9个月内封顶,还承诺如逾期、按照不低于7080元∕平方米的纯价及按照每超期一个月按上述结算总额(即1141.296万)的10%相应增加违约金第一优先支付给原告;被告还承诺未经两原告同意其不得以任何理由销售或变相销售属于原告的权益房产,违者按照7080元∕平方米的价格和违约销售面积换算的总金额的150%支付违约金。合同签订后,两原告依约于2010年10月28日支付了投资款。而被告未能按照2011年3月21日签订的《投资合同补充协议》约定、履行在2011年4月11日前向原告一次性支付800万元的承诺,导致该《投资合同补充协议》附条件失效。在合同履行中,被告截止至起诉日止未依其承诺按期完成楼盘封顶、无法正常交房,已构成根本违约。后经调查核实,某某项目的房地产开发商为被告某某实业公司,项目用地在某某实业公司名下,规划报建系某某实业公司独家完成。故被告何某某、某某投资公司和某某实业公司之间是委托代理关系,被告何某某、某某投资公司是代理人,某某实业公司是被代理人,被告何某某、某某投资公司明知被委托代理的事项违法仍然进行代理活动,根据《民法通则》第67条之规定,三被告应当对洪显平、余尚升承担连带责任。
法院审判:
海口市中级人民法院判决:一、确认原告洪某某、余某某与被告何某某签订的《投资合作协议》无效;二、被告何某某、某某投资公司于本判决生效之日起十日内向原告洪某某返还人民币500万元及其利息损失、返还原告余某某人民币100万元及其利息损失(利息从2010年10月28日起按中国人民银行同期一年期贷款利率的三倍计至本判决确定的给付之日至);三、被告某某实业公司承担连带责任;四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件评析:
笔者认为本案的焦点有:一、《投资合作协议》的性质及其效力;二、被告何某某、某某投资公司是否要承担两原告的损失;三、被告某某实业公司是否需要承担连带责任。
首先,《投资合作协议》名为合作开发合同,实为房屋买卖合同,因未取得商品房预售许可证,应属无效合同。原告与两被告何某某、某某投资公司所签订的《投资合作协议》,因原告在房地产合作开发中,只负责投资,不参与经营,不承担风险和亏损,并对回报房产的数量、面积及其位置做了明确不变的约定,根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同”的规定,《投资合作协议》名为房地产合作开发协议,实为房屋买卖协议,所以,原告所谓的600万元投资款实际上是原告向两被告支付的购房款。同时,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效……”的规定,两被告出售商品房应当取得商品房预售许可证,但两被告至起诉前仍未取得,因此,应认定《投资合作协议》为无效合同。
其次,被告何某某、某某投资公司只需返还两原告购房款,无须赔偿两原告任何损失。对于《投资合作协议》的无效,双方均有过错,根据《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,被告应该返还原告600万元购房款。至于被告是否应当向原告支付其利息,则需要看双方是否获利或损失,结合本案,被告的项目已亏损上千万元,而如果被告返还原告购房款后,原告损失的仅是利息,因此,被告无需赔偿原告损失。而法院判决被告按银行贷款利率三倍向原告支付利息,是没有依据的,有违公平原则,因为,在被告已严重亏损的情况下,法律规定本应双方根据过错责任大小共同承担损失,而法院却判决原告不但不承担共同损失,反而进一步判决被告向原告支付银行同期贷款三倍履行,显然,这一判决已违背法律规定,且明显有失公平,同时,在我国现行法律法规中,也没有一条法律条文能够用来作为一审法院判决上诉人按照中国人民银行同期一年期贷款利率的三倍向被上诉人支付利息的法律依据。
最后,被告某某实业公司无需承担连带责任。在本案中被告某某实业公司与原告没有订立过任何合同、协议等法律文件,根据合同相对性原则,由于《投资合作协议》仅在原告与被告何某某和某某投资公司之间发生法律关系,因此,原告只能向被告何某某和某某投资公司提出诉讼请求,而不能向被告某某投资公司主张权利,要求其承担责任。被告何某某和某某投资公司与被告某某实业公司之间也非委托代理关系,委托代理关系的形式特征是代理人以被代理人的名义进行活动,产生法律关系,在本案中如是委托代理关系,那么《投资合作协议》的签订主体应当是被告何某某和某某投资公司以被告某某实业公司的名义与原告签订,而不是以被告何某某和某某投资公司的名义与原告签订,因此,三被告之间不是委托代理关系,原告主张某某实业公司承担连带责任是没有法律依据的。
责任编辑:刘怀
注:本案例仅供参考,为防范法律风险,使用前请以律师书面意见为准,若要转载,请注明作者和出处。
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